连日来，合肥因房价暴涨成为新闻热点。在诸多开发商声称无房可卖的情境下，二手房的房价和交易市场亦被炒得热热闹闹。而在记者走访中，二手房房价高涨背后，是法院陡增的买卖纠纷诉讼。

交易违约乱象频出

近日，刘先生跑了多趟包河区法院，因为他几乎全款购买的二手房，转眼间成了很多人手上的借款抵押物。去年底，眼看房价有上涨趋势，刘先生通过中介看中了望湖城一套140平的房子。因为房主声称要把银行贷款还清才能办理卖房手续，于是，刘先生先后交付了近100万现金。但是，等到催房主办理手续时，才发现房主失踪了，而且涉案房屋早就被几个债权人在法院申请保全。刘先生赶紧到法院起诉房主，要求解除购房合同，返还自己已付房款。找不到房主，房屋眼看要被拍卖，究竟自己能挽回多少损失，他心里没底。

和刘先生一样闹心的是合肥的王女士。去年4月，她与张先生签订《存量房买卖合同》，约定张先生将名下所有的位于合肥市庐阳区房屋一套卖于王女士。合同签了，定金付了，税款交了，但是张先生反悔了。因为他觉得房价涨幅明显，要提价。就在王女士犹豫时，张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人。王女士还要追着张先生一起去办理退税手续。

法院官司翻倍增长

说到合肥房价上涨最为明显的板块，政务区和滨湖新区当仁不让。记者注意到，就在这两个上涨速度最快的板块，所属辖区的法院受理房屋买卖合同纠纷呈现翻倍趋势。据不完全统计，包河区法院2015年1～3月的房屋买卖合同纠纷是80余件，今年1～3月则有276件。合肥市蜀山区法院今年1～3月与去年同期对比，房屋买卖合同纠纷收案量也翻一番。其他区法院受理此类案件量也有小幅上涨。

杜先生就因为房价上涨过快，而反悔出售自己名下的政务区住房，被购房人张女士起诉到法院。去年底，双方约定220万元购买182.95平方米的涉案房屋，张女士当场就支付了10万元定金。结果今年初的房价让杜先生决定：要么涨价，要么双倍返还定金20万。 

违约背后诚信危机

在北京中银（合肥）律师事务所律师郭振看来，房价大幅上涨的情况下，出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益，甚至错误地以为只要支付双倍定金，或者违约金，就能解除合同，将房产另行出售，以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利的考虑，才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为，是完全背离我国《合同法》第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。

中国法学会会员、省委党校省情研究中心法学博士方堃认为，当前违约行为之所以呈多发态势，一方面是房市波动不正常的直接反映，但另一方面也暴露了法律和制度对于违约处置不够，毁约成本太低的现实问题。现行法律，赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的，主要在于补偿受害方损失，而非惩罚违约方，因此出现了违约者宁愿违约，也要从中获利的局面。对此，有必要实行惩罚性赔偿原则，通过提升违约成本等手段，使得买卖双方不得随意违约。

专家支招回归理性

郭振律师建议，对于合同的善意买受人首先要学会自我保护，避免出卖方恶意违约。一是在购房合同或补充条款中明确约定，二是一旦遭遇被违约，要及时向法院申请诉前保全涉案房产，或者诉讼保全，以防止出卖人恶意转移房产。一旦出现恶意转移，而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分，或者买受人主张损失的证据不足，则会出现司法不予采信的可能。在上海市高级人民法院2015年12月16日出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》就对二手房买卖中出现的很多现象进行了规定，有效遏制了恶意违约的行为出现。

方堃博士则认为，二手房违约频发，归根结蒂是市场供需严重失衡的表现，必须通过制度引导使目前的房市回归到平稳的轨道中才是治本之策。职能部门可以通过相应举措避免新房与二手房价格严重倒挂的畸形局面，并完善二手房交易流程，提高二手房交易效率。在交易双方逐利的背景下，一方面要通过对违约的法律规制保证交易的正常有序，另一方面更要通过制度的调整和引导避免二手房交易大环境的扭曲，确保房市平稳健康的发展。