房屋设定了抵押，但未办理登记，法院能否根据债权人申请，对未登记的抵押房屋，行使强制执行，依法拍卖、变卖或抵债？近日，太湖县人民法院经过反复研究研讨，做出裁定，对一起虽未办理抵押登记但依法抵押的房屋执行案，法院可依法进行拍卖、变卖或抵债。

2014年1月，太湖人周某平因经营所需，向朋友朱某华借款16万元，并以其在县城一小区一套面积75.2m2的住房作为抵押，两人签订了房屋抵押合同，周某平将该房屋产权证和土地使用证交由朱某华保管。

借款期限届至，周某平未还款且不辞而别，不知下落。朱某华遂起诉，太湖县人民法院依法缺席审理，判决周某平归还朱某华借款本息。判决生效后，朱某华申请法院执行，要求对周某平抵押的房屋进行拍卖、变卖或者抵债。

执行中，法院查明，周某平系该县花凉亭水库库区农民，在所在村的宅基地建有住房，在县城购买了商品房，即案涉抵押房，该房抵押给朱某华后，未办理抵押登记。周某平外出之后该房屋暂无人居住。在查明周某平无其他财产可供执行亦无法查找其下落后，法院依法查封该房屋。

对未依法登记的抵押物，法院是否有权对抵押物进行拍卖、变卖或者裁定以物抵债？抵押合同对合同当事人的抵押行为是否具有法律约束力？

对此，执行中产生了不同看法。有人认为，抵押房屋是抵押人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，依法只能查封，不能拍卖、变卖或者抵债。有人认为，只有依法进行了抵押登记的抵押房屋，人民法院才有权对其强制执行。本案中案涉房屋没有办理抵押登记，不能拍卖、变卖或者抵债。也有人认为，抵押房屋虽未依法进行抵押登记，但不影响抵押合同的效力，在不对抗已经依法办理抵押登记抵押权人和其他善意第三人的前提下，抵押合同的效力应当溯及双方当事人，人民法院应当对抵押房屋采取强制措施。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 ”由于涉案的被执行人是水库库区农民，其抵押的该套房屋是否被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋？又该如何界定？

经法院反复研讨后认为，依据《合同法》和《物权法》规定，合法成立的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以建筑物等办理抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。依法周某平和朱某华双方签订的房屋抵押合同，经审查合法有效，对当事人双方均具有法律约束力，在该涉案抵押房屋无善意第三人的情况下，法院依法有权对该抵押房屋进行拍卖、变卖或抵债。

同时，经审查，周某平在其所居村庄，有宅基地并建有住房，该涉案抵押房屋非其本人及所扶养家属生活所必须居住的房屋。

依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条、第二条、第三条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债；人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定并按照民事诉讼法第二百五十条规定强制执行。

强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房并计收租金，已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。因此，只要依法办理了物权登记，人民法院即可对抵押财产采取拍卖、变卖或者裁定以物抵债。

最终，太湖县法院依法裁定：准许对周某平抵押的该房屋进行拍卖、变卖或依法抵债。
·徐长松·