中介违规卖方违约 二手房交易诚信堪忧

合肥中院发布存量房交易白皮书

“房子是用来住的，不是用来炒的。 ”9月25日，合肥市中级人民法院发布2014~2017年合肥地区存量房买卖纠纷诉讼调研报告。记者了解到，2016年前后合肥地区房地产市场伴随经济快速发展持续升温背后，带来存量房交易量的爆棚以及各类纠纷的集中。

房价涨引房产纠纷激增

统计数据显示，2016年合肥地区存量房交易量大幅增长，该市存量房成交总面积为539.9万平方米，其中住宅496.8万平方米，同比分别增长62.8%和69.2%。 2014年至2016年，合肥地区法院共受理房屋买卖合同案件5251件，其中合肥中院受理案件554件。 2014年该市法院受理房屋买卖合同纠纷848件，其中合肥中院113件。 2016年该市法院共受理房屋买卖合同纠纷3228件，其中合肥中院273件。今年1~6月，该市法院受理房屋买卖合同纠纷案件数达到2202件，其中合肥中院为445件。

从以上数字可以看出，2016年是案件爆炸式增长的时间点，该市法院收案数同比增加174.72%。据了解，2016年限购限贷政策出台之后市场趋于平稳，但案件数量一直居高不下，尤其是合肥中院受理的二审上诉案件呈现爆发式增长态势，2017年上半年案件量已经超过2016年全年数量。其中合肥市包河区因辖滨湖新区，经济发展速度较快，案件数量最多，达909件，涨幅最大，达186.75%。

卖方违约占案件绝大多数

在调研中，法院发现，绝大多数案件为卖方违约，买方守约。因房价在短期内快速上涨，交易周期较长，从买卖双方达成合意到最终办理产权登记的期间内房屋市场价格发生的巨大变化，诱导了卖方不惜以违约行为来博取更多利益。而合同当事人特别是买方对法律风险认识不足，契约意识淡薄，比如没有提前对购买房屋的权属情况如是否被抵押、是否有其他共有人、是否属于回迁安置房被限制交易进行详细调查；没有对合同对方当事人的资产状况、信用状况作必要了解；没有约定或是未明确约定违约责任的承担方式等。

合肥中院民四庭张利庭长告诉记者，因争议房屋涉及的利益主体较多。买卖双方之间存在买卖合同关系、抵押人与银行之间存在抵押合同关系，法律关系较为复杂。各方当事人的矛盾对立较为突出，互谅互让、协调解决纠纷的空间较小。如何更好地缓和双方的冲突对抗，平衡合同双方利益成了审判工作的重点和难点。

中介违规承诺规避限购政策

2016年12月，金某在中介公司的居间服务下与丁某签订《存量房买卖合同》一份，以204万元的价格购买丁某位于合肥市区的房屋。由于金某是外地人，没有合肥社保，限购政策下不具有购房资格，但是房产中介明确承诺可以帮其办理合肥社保手续。双方还签订《补充协议》约定如因国家政策原因导致房产无法正常交易，合同自动解除，定金予以返还。哪知半个月后，中介公司告知金某其合肥社保手续办不成，房产不能交易。金某要求解除购房合同并退还定金，丁某却不同意退定金。

据张利庭长介绍，类似于案件中房产中介违规承诺的行为，在很多案件中都能见到。例如，房产中介为获取高额佣金，故意提供虚假信息，隐瞒真实情况或进行不当承诺以促使买卖双方交易成功；部分从业人员对相关法律法规和政策掌握不实，导致在其与买卖双方沟通过程中信息传递不对称，为后续交易埋下纠纷隐患等。

法院协调金融部门促交易

2016年1月，方某与殷某签订合同，将其位于滨湖新区的住房作价149万售予殷某，殷某当日即支付定金10万元。因该房屋尚欠抵押贷款75万元，双方约定由方某向银行申请提前还贷。后因房价疯涨，方某反悔，没有按约定申请提前还贷，并于2016年3月告知殷某房屋不再出售。殷某诉至法院，要求方某继续履行合同并办理提前还贷手续。因房屋抵押权人即银行不同意殷某代方某偿还抵押贷款，抵押登记无法注销。一审法院判决驳回殷某诉讼请求。殷某上诉。

据了解，殷某的遭遇很常见，合肥中院针对这一现象，与合肥市金融办协调，就二手房买卖合同纠纷中卖方单方违约、房屋有抵押贷款情形的问题达成共识，即此类案件经法院释明后当事人同意追加银行为第三人参加诉讼的，银行可以单方同意由买方结清贷款，有利于推动双方交易继续进行。“房屋买卖合同纠纷占人民法院审理的民事案件的比例越来越大，存量房买卖有交易环节多、法律风险高、管理难度大等特点。为妥善解决房屋买卖纠纷，合肥中院一贯的办案思路就是房子是用来住的，不是用来炒的，我们坚持从社会诚信角度，促进交易，发挥司法能动性，稳定市场秩序。 ”张利庭长介绍。
·张敏 法治安徽网记者 唐欢·