家在农村的原告、被告手持合同打官司，都主张自己的权利，法官却告诉他们，建楼房超两层，合同无效！这是怎么一回事呢？

2016年3月，五河县某村民李德与赵世英等5户村民联合签订了《建房合同》，该合同为打印的格式文本，文本中每户建房款原打印为14万元，双方签订合同时约定建房总价款为14.5万元，并在该合同中手书写明14.5万元。付款方式为：“基础完工：2.5万元、一层起来：3万元、两层起来：4万元、三层起来（即主体）：2万元，交房：2万元，保证金1万元（一年）”。该合同约定总价款中包括“窗、大门、水电”，并约定如违约支付违约金5000元。后期李德考虑到做铝合金门窗怕引起质量争议，就没有安装门窗，让建房户自行做门窗，价款从建房总款中扣除。2017年4月，李德将赵世英房屋建设完工，但在房屋尚未竣工之前，赵世英即已入住使用。赵世英和其兄长共同使用该房，其兄长支付给李德建房款4.1万元。

因对门窗款有不同意见，赵世英余款未付， 2018年6月李德将赵氏兄弟告到法院，要求赵氏兄弟支付欠款，并支付5000元违约金。审理中，赵世英称整个合同中的运土工程是他做的，李德还欠其运土款9.4万元，应扣除。一审后，李德不服上诉，中院发回重审。

经审理，法院认为，李德与赵世英等5户村民签订的《建房合同》虽是双方真实意思表示，但本案中双方签订合同中建设标的物是两层以上住宅，超出了“农民自建低层住宅”范畴；依法承包人应是取得建筑施工企业资质的单位，但本案中的承包人系自然人——双方之间签订的建筑施工合同违反了法律强制性规定，因此该合同无效。鉴于双方均有过错，赵世英应就李德已完成、已验收的工程来支付工程价款。

合同约定房屋总价款14.5万元包括铝合金门窗，但李德将铝合金门窗交由赵世英自行安装，称铝合金门窗折扣房款7000元，但没有证据予以证明，应按赵氏兄弟实际安装门窗所花费的1.3万余元从总房款中扣除。扣除已付房款和安装门窗费用，赵氏兄弟尚欠李德建房款9万余元。

李德要求赵氏兄弟支付违约金5000元，因该合同无效，且李德存在过错，该项主张不予支持。赵世英辩称李德欠其挖运土方款系另一法律关系，不属于本案审理范围，可另行主张权利。

最终，法院依法作出一审判决：赵氏兄弟于判决生效后十五日内支付李德建房款9万余元。

杨代昌 陶成