编辑同志：我将几间未取得规划许可证的厂房租给了他人，后来发生纠纷，一审法院认定租赁合同无效。我上诉后，二审法院以事实不清发回重审。在发回一审期间，我取得了上述房屋的规划许可证。请问现在该租赁合同能否认定有效？

读者：辉达

辉达读者：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前，取得了规划许可证，法院应当认定有效。一般而言，合同无效应当是自始无效，不存在转化为有效问题。这是法律对于房地产案件的特殊规定。这里的“一审法庭辩论终结前”， 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，“一审法庭辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，不应当包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。本案中，发回重审后的一审法庭辩论终结前取得规划许可证，已经超过效力认定的时间节点，该租赁合同即使补办了规划许可证也不能认定有效。