法治安徽网讯 利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益归谁？老旧小区增设电梯要走哪些程序？近年来，物业与业主间的矛盾屡见不鲜。为了提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，我省将《安徽省物业管理条例》修改提上日程。2月3日，记者从省司法厅获悉，《〈安徽省物业管理条例〉（修改草案征求意见稿）》（以下简称“《条例》修改草案”）已全文公布，目前正在征求社会公众意见。

降低相关事项表决门槛

《民法典》自今年1月1日起施行，其中对业主的建筑物区分所有权、物业服务合同、建筑物和物件损害责任等内容作出了新的规定。为了维护国家法制统一，本次《条例》修改草案依据《民法典》以及党和国家行业政策的制定和调整作相应调整。

记者注意到，备受关注的专项维修资金的使用，今后可能会变得“容易”。现行《条例》规定，“业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”在以往的实践中，这两个“三分之二”的设置，在一定程度上导致专项维修资金的使用过程普遍存在征询意见签字难问题。

而《条例》修改草案将此条款改为“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”这也就意味着降低了专项维修资金使用的门槛，有助于避免维修项目久议不决。

对于增设电梯的内容，《条例》修改草案也将现行规定，“住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。”修改为“应当由本幢或本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

小区公共收益归属清晰

长期以来，小区业主共有产权部分产生的收益归属问题，一直都有争议，如电梯广告、车位租金等收入到底该归谁？

现行条例规定，“业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。”《条例》修改草案依据《民法典》，修改为“业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，扣除合理成本之后，属于业主共有。”同时，《条例》修改草案还明确，“物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定的车辆停放费、公共经营收益单独列账，前述收益扣除合理成本之后，属于业主共有。”

另外，关于人防车位的使用，《条例》修改草案删除了“出租的，租赁期限不得超过三年”的规定。

新增禁止支解委托规定

关于物业专项服务委托，依据《民法典》，《条例》修改草案增加了禁止支解委托的规定，将第五十七条第四项修改为：“可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”。

因此，物业服务人在转委托时，应当选择具备相应资质的被转委托第三方、审核该第三方服务质量，避免第三方服务质量不符，而导致物业服务人向业主承担违约责任或侵权责任。

（安徽法制报、法治安徽网记者 周莹莹）