近日，合肥市中级人民法院发布2021年度合肥法院十大典型案例，合肥铁路运输法院执行的一起建设工程施工合同纠纷案入选，入选理由是，法院在执行中强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果的统一。

经省高级人民法院指定，合肥铁路运输法院执行某建设工程施工合同纠纷案，被执行人合肥某文化传媒有限公司名下在建工程处于“烂尾”状态，虽然法院已经查封工程所在的土地，却无法办理竣工验收手续。“烂尾楼”如何变现？整块土地查封，价值远超10个亿，如何减少超标查封给被执行人带来的损失风险？工程收尾，查封状态无法办理产证，如何高效“变现”？

在面临多重难题的前提下，合铁法院如何妥善执行，修复“烂尾”？记者跟随承办法官的脚步重新了解一遍案情和执行过程。

法官“手动”局部解除查封

经省高院审理判决，合肥某文化传媒有限公司（以下简称传媒公司）支付某建设有限公司（以下简称建设公司）工程款本息共计9700余万元，另外多家公司和个人承担连带责任。判决明确建设公司就案涉项目工程的1#楼、2#楼、3#楼及地下车库折价或者拍卖的价款在欠付工程款及利息范围内享有优先受偿权。

在该案审理过程中，省高院查封了被执行人传媒公司名下案涉项目工程所在的整块土地使用权。

因被执行人对法律文书确定的义务未能履行，建设公司向省高院申请强制执行，经省高院指定，合铁法院依法立案执行，立案时案件执行标的已近1亿元。

在法院向传媒公司送达了执行通知书、报告财产令、限制消费令等相关执行法律文书，责令其履行生效法律文书所确定的义务后，传媒公司表示愿意配合法院执行工作，但同时提出省高院财产保全查封的土地上有3幢已完工却未办理竣工验收手续的不动产，总价值已逾10亿元，远远超过本案执行标的额，给其造成巨额损失。

承办法官赶到现场实地勘察并调查征询市场价值，在证实传媒公司所述内容的确属实后，组织协调双方当事人进行反复多轮磋商，最终达成将该宗土地上1#楼作为执行标的的一致意见，建设公司同意解除对案涉土地上2#、3#楼的查封。

但是省高院查封的是整宗土地，在只有一个土地使用权证的情况下，如何区分不同建筑物，进而实现局部查封呢？

承办法官为此先后沟通协调了合肥市国土资源局、合肥市房产局、合肥市不动产登记中心等多部门，将法院执行措施目的和未来执行方向与各部门负责人充分沟通，在取得共识后，经合议庭评议，最终裁定解除省高级人民法院对被执行人名下土地使用权项下2#、3#楼所属土地的查封措施；继续查封被执行人名下土地使用权项下1#楼所属土地。在保障申请执行人合法权益的前提下，这种执行方式及时避免了被执行人权益在执行过程中遭受额外损失。

查封土地办出不动产证

在变更了查封措施后，被执行人传媒公司迅速结束了在建工程的扫尾工作，称已达到竣工验收合格标准。此时问题又来了。执行团队在分析后续的评估时认为，如果将1#楼作为在建工程进行评估，可能会不符合标的物客观状态，导致贬损标的物价值，未来如果流拍面临抵债，势必会对被执行人造成巨额损失。如果将1#楼先行办理竣工验收手续，进而办理不动产权证后再行评估，有利于将执行标的物价值最大化，但是1#楼及所属土地仍在查封状态，即使竣工验收合格也无法办理不动产权证明。

承办法官组织双方当事人多次当面沟通协调后，最终达成允许被执行人对1#楼继续进行竣工验收备案手续，在不损害申请执行人合法权益并具备办证条件的情况下，允许1#楼办证的一致意见。

但在具体操作过程中，合肥市不动产登记中心表示只有先解除土地查封，才能办理房产的不动产权证。而1#楼共计170处房产，即使解封土地，每天满负荷办证50户的话，也需要3-4个工作日。如果等不动产权证全部办理完毕后再一并查封，可能又会面临土地被其他法院查封等意外情况。对于这样不可控的结果，承办法官担心失去对案涉标的物的处置权，也可能有损申请执行人的合法权益。

为此，承办法官专门前往合肥市国土资源局和不动产办证部门，了解有无可能做到相关查封措施无缝对接，既能保证1#楼全部办证完毕，又能保证法院对所有房产的首轮查封。在与相关行政部门沟通的过程中，承办法官充分说明了法院查封措施是为了限制被执行人转移财产、贬损财产价值等，而案涉建筑物已经竣工验收达成办证条件，实际上是标的物财产增值，有利于执行工作，也是符合相关法律规定，且符合申请执行人实现债权目的的。

经过多次沟通协调，最终案涉1#楼在土地查封情况下，顺利办理了全部170处房产不动产证。合铁法院也在首轮查封全部房产情况下，解除了省高院对土地的财产保全查封措施。在充分保障申请执行人与被执行人合法权益的情况下，法院的一系列善意文明执行举措，不仅实现了执行标的物在执行过程中的保值增值，而且也为随后的司法评估和网络拍卖扫清了障碍，获得双方当事人一致好评。据悉，这种做法在合肥法院范围内也属首例。

“变现”在即杀出“程咬金”

为确保案件全面执行完毕，在征得双方当事人意愿的基础上，经合议庭评议，承办法官将1#楼170处房产全部通过合铁法院立案庭摇号选择评估机构进行了司法评估，评估报告确定1#楼总价值已逾4亿元。

在送达评估报告后，双方当事人均向法院提出异议，申请执行人建设公司认为评估价格偏高，而被执行人传媒公司认为评估价格畸低。经评估公司书面答复后，双方意见仍相持不下，继续坚持异议。

法院最终根据安徽省高级人民法院与安徽省物价局联合发布的皖高法[2003]5号《关于成立全省法院执行案件评估鉴定专家咨询委员会的通知》要求，将相关评估报告及异议材料移送上述专家委员会，由其出具评估鉴定的复核意见（结论）。根据上述文件，该专家委员会作出的复核意见（结论）是可以作为办理案件依据的。

经专家复核后，双方当事人均表示认可该结果，并同意以此为依据，解除对超出执行标的部分房产的查封措施。

最终，双方共同选定96处房产作为网络司法拍卖标的物。在两次网络司法拍卖均流拍的情况下，申请执行人申请对标的物继续进行变卖。但在变卖程序启动过程中，承办法官组织协调双方当事人协商后就全案执行标的金额和以房抵债具体方案达成了一致意见，目前该案采取以物抵债的方式已全部强制执行完毕结案。被执行人传媒公司不仅偿清了全部债务，避免了破产危机，而且剩余财产也能维持其继续健康发展。

该案的被执行人传媒公司是民营企业，仅剩可执行财产为其名下在建工程。法院坚持善意文明执行理念，在保障申请执行人合法权益得到实现的同时，为创优营商环境，助力民营企业发展提供了坚实保障，也为此类在建工程合法、规范执行提供了新思路、新借鉴。

（记者 唐欢 通讯员 魏琦 乔淑云）