“一审判决认定事实不清，撤销原判，发回重审。”看着合肥市中级人民法院发出的裁定，合肥市民陈先生长吁了一口气，他不明白：为啥一审法院会认为“没签的合同有持续性，而一直在履行的《委托经营协议》却不具有了持续性？”3月10日，合肥市民陈先生来到本报，讲述了他遭遇的一起物业费纠纷官司。

委托经营商铺8年收不到租金

陈先生介绍，2007年，他购买了合肥华孚置业公司开发的华孚商业广场B区2437号、2443号两处商铺，应合肥华孚置业公司要求，2008年1月，与合肥华孚城隍庙商业广场管理有限公司（该公司2011年11月12日更名为合肥华孚城隍庙管理有限公司，下称华孚公司）签订了《委托经营协议》，约定将上述两处商铺委托华孚公司统一对外租赁，华孚公司根据市场经营需要自行安排该两处商铺的转租经营事宜，支付陈先生租金，其他任何费用陈先生无需支付。《委托经营协议》还约定，由陈先生委托华孚公司对上述两处商铺进行合格验收并领取商铺钥匙。

陈先生说，《委托经营协议》签订后，自己按约全款支付了上述两商铺房款，办理了所有相关手续，华孚公司直接领取了两处商铺的钥匙，统一对外经营转租。《委托经营协议》约定的三年租赁期满后，华孚公司在未通知自己的情况下，又将商铺转租给他人经营，并拆除了商铺间的隔墙。然而租赁的几年中，华孚公司却一直不支付租金，数次讨要无果后，2016年不得已将华孚公司诉上法庭，法院审理后认为：华孚公司在接手上述该两处商铺后，将其转租给了第三人经营，但未按《委托经营协议》支付租金，依法判决华孚公司支付陈先生上述两处商铺从2008年至2016年期间的租金，合计13万余元。

商铺未还反索物业管理费

陈先生说，经过申请强制执行，在华孚公司支付了租金后，他多次要求华孚公司返还两处商铺，自己出租经营，但华孚公司未置可否。

2020年9月，华孚公司工作人员给自己微信留言：租金按每月每平米10元支付，物业不收取任何费用。后因2017年以来的租金又一直拖欠，2021年自己再次要求返还商铺，解除《委托经营协议》，依然不了了之。直到2022年5月，华孚公司再次找自己续约转租时，商铺也一直未返还，租金也一直未支付。

陈先生说，2022年1月，自己突然收到要求交两处商铺物业费的短信，落款是合肥孚信物业管理有限公司（下称孚信公司），陈先生很惊讶，商铺不是华孚公司在转租吗？怎么又出来个孚信公司？见对方没了下文，自己也就没过多关注。然而去年5月，陈先生说，自己突然接到法院传票，要求支付孚信公司2017年至2021年间的物业费。陈先生顿感发懵：商铺一直在委托经营，从未有人和自己说过收物业费，且物业管理费竟然还包含物业管理费、商业管理费、公共能耗费和保险费，再看起诉状，一直由华孚广场转租的商铺却被注明：自营非委托。

陈先生来到商铺查看，发现商铺堆满了商品，显然已被转租出去。经调取市场监管部门登记信息，发现所谓的孚信公司是华孚公司2017年更名而来。

陈先生认为，这些事实和证据，足以能证明双方在继续履行《委托经营协议》，按约定自己无需交纳任何费用，开庭时，他提交了证明，可谁知一审判决书却认为：陈先生虽与华孚公司签订了《委托经营协议》，但该协议的主体非孚信公司，提交的证据不能证明自2016年起对方在继续履行，也不能证明孚信公司作为该协议的相对方在继续履行协议内容，并表示该协议内容并未涉及物业服务费用缴纳事宜。判决书还认定，因物业服务合同系持续性合同，陈先生虽与孚信公司未签订物业服务合同，但孚信公司为华孚广场提供了物业管理服务，陈先生未提异议，所以构成物业服务关系。

陈先生质疑华孚公司更名行为

这些理由，让陈先生崩溃：未提异议，是因华孚广场从未告诉过业主物业更名或换人，在既未告诉业主、又无书面合同和口头约定，且未征得业主同意的情况下，孚信公司强行提供物业服务的行为，依法是否涉嫌“强买强卖”的“霸王”行为？这种行为法律上是如何界定的？

陈先生质疑：2017年以来自己曾多次要求返还委托经营的商铺，但更名后的孚信公司至今不返还，还多次找自己续约委托他们出租，既然未签的物业合同服务有持续性，那么孚信公司近6年多来一直占有商铺且多次让自己续约的行为，不是更具持续性吗？这个行为是否构成对《委托经营协议》的实际履行？ 更名后的公司是否应当承继更名前公司的相关权利义务？法律规定是什么？

陈先生还介绍，开庭时，自己让孚信公司拿出政府部门批准的物业收费标准和依据，孚信公司表示没有，仅提交给法庭其公司自定的收费标准和空白的《客户审批单》及业主收款收据。而判决书却要求自己参照孚信公司自定的其他业主的交费标准交物业费。那么，物业费的收取是否应当有依据和标准？其包含的物业管理费、商业管理费、公共能耗费和保险费，是否涉嫌重复收费和乱收费？

陈先生说，按判决书所说因自己与华孚公司签订的《委托经营协议》未涉及物业费缴纳事宜，不用交物业费。可自己与孚信公司也同样没签任何相关物业合同，为何要交物业费？同一件事，是双重标准，还是区别对待？还是故意用更名后的孚信公司与华孚公司主体不同，有意逃避支付6年租金？

陈先生还质疑孚信公司的诉讼时效，从2017年华孚公司更名为孚信公司时，孚信公司理应知道，自己的物业费未交，却到2022年起诉，但判决书却表示诉讼时效未过。孚信公司的诉讼时效应从何时计算？究竟有无届满？

编后：随着经济社会的发展，越来越多的物业纠纷日渐成为广大业主的烦心事和闹心事。陈先生遭遇的物业费纠纷，相信不少读者也曾有过。本期我们编发这起物业费纠纷，意从法律上厘清陈先生上述几点疑虑。欢迎广大读者来稿，畅所欲言，说说您的看法及遭遇过的物业费纠纷。本报热线：0551-65179840；邮箱：ahfzb@ahfzb.com。（记者 张燕）