5月28日，《中华人民共和国民法典》颁布三周年。值此之际，最高人民检察院发布了9例“全国检察机关贯彻实施民法典典型案例”。其中，芜湖市湾沚区人民检察院办理的“吴某宏、尹某霞与某房产公司商品房买卖合同纠纷跟进监督案”成功入选。 2016年9月8日，吴某宏、尹某霞夫妻二人与某房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，吴某宏、尹某霞以155.8万元的价格购买该房产公司开发的房屋，首付款78.8万元，余款77万元由该公司提供担保向银行贷款支付。合同中关于违约责任的约定为：因出卖人的原因，买受人未能取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金；如买受人逾期办理《房屋产权证》等相关手续，买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金。另，双方还签订了《补充协议》及《特别约定》，均约定买受人如逾期办理房屋所有权转移登记手续，需按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金；而因出卖人的原因不能办理或逾期办理，应承担何种违约责任未作约定。 某房产公司交付房屋后，吴某宏、尹某霞办理了按揭贷款，并按月归还银行贷款，但一直未办理《房屋产权证》等相关手续。2019年9月19日，某房产公司诉至芜湖市湾沚区人民法院，请求判令吴某宏、尹某霞支付逾期办证违约金231363元。2019年10月31日，法院对此案作出一审判决，判决认为：某房产公司的诉请于法有据，应予支持；但违约金标准过高应予调整，判令吴某宏、尹某霞给付某房产公司违约金77900元。因新冠疫情原因，吴某宏、尹某霞未能在法定期限内上诉。判决生效后，某房产公司申请法院强制执行。法院对吴某宏夫妻二人采取了冻结银行账户等强制执行措施。后在法院组织下，吴某宏、尹某霞与某房产公司达成执行和解，吴某宏、尹某霞一次性支付该公司4万元，某房产公司放弃其余款项。 湾沚区检察院在办案中发现，上述判决可能存在错误，考虑到涉案格式合同侵害的是不特定的广大购房者利益，遂依职权启动检察监督。对该案全面审查后，湾沚区检察院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案某房产公司提供的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及《特别约定》均属格式条款的合同。在办理房屋登记方面，合同约定双方承担的违约责任严重不对等。根据合同条款，以本案延迟办证时间计算，若因买受人原因导致延迟，买受人需承担违约金231363元；若系出卖人原因延迟，仅需承担违约金23.37元。买受人逾期办理房屋所有权转移登记手续的需按日向出卖人支付违约金，因出卖人的原因不能办理或逾期办理的应承担何种违约责任却未作约定。因此，双方的权利义务严重失衡，属于不合理减轻出卖人责任，加重买受人责任的情形。此外，吴某宏、尹某霞虽逾期办理房产证，但他们按时归还按揭贷款，并未导致某房产公司承担担保责任。某房产公司亦未举证证明因购房者的逾期办证产生了相应损失，不属于《商品房买卖合同（预售）》中约定的买受人应承担出卖人的所有损失的情形。因此，该案存在适用法律错误和导致判决结果错误的情形。2020年10月23日，湾沚区检察院向法院发出再审检察建议书。 2020年12月4日，法院作出书面回复并认为，涉案判决未损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益，现当事人已达成和解且履行完毕，无启动再审之必要，对再审检察建议未予采纳。湾沚区检察院认为，该格式合同侵害的是不特定的广大购房者利益，符合受案条件，遂就该案向芜湖市人民检察院提请抗诉。芜湖市检察院审查认为，本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》部分条款属于霸王条款，根据《民法典》的相关规定应属无效，法院判决有效属于适用法律错误，应予纠正。2021年8月5日，芜湖市检察院就该案向芜湖市中级人民法院提出抗诉。2021年12月8日，芜湖市中级人民法院对该案直接改判：撤销原判，驳回某房产公司的原审诉讼请求。 因本案再审改判，原执行依据被撤销，但湾沚区法院却未能在合理期限内执行回转。于是，湾沚区检察院又启动了执行监督。2022年3月28日，湾沚区检察院向法院发出检察建议，建议该院依法执行回转，将已执行的4万元退还吴某宏、尹某霞。2022年4月24日，法院采纳检察建议，将4万元执行回转至吴某宏、尹某霞。 除了吴某宏、尹某霞夫妻二人，某房产公司还以逾期办证为由起诉了杨某、曹某夫妻和黄某云两户购房者。但在检察监督后，某房产公司之后再未以逾期办证为由起诉其他购房者主张违约金。（记者 袁中锋 通讯员 张传广）