二手房买卖，通过中介公司签订合同并依约履行。但是卖家在履行过程中，以买卖合同为中介公司提供的格式合同为由，认为个别条款属于无效，拒绝履行合同。近日，淮北市杜集区人民法院审理此案，认定卖家违约成立，拒绝履约的理由不成立。 2023年6月，购房者王某通过中介公司介绍，看中了刘某出售的房屋。双方使用中介公司提供的格式合同签订了《房屋买卖居间合同》，约定房屋交易总价格为70万元，首付款20万元，余款以商业贷款方式支付，刘某自行办理房屋的贷款解押，银行对王某的贷款业务审批通过后三日内，刘某配合办理产权过户手续。合同签订后，王某依约向刘某支付了首付款。然而，在8月9日，当中介公司通知刘某，银行已经审批通过了王某的贷款申请，要求刘某尽快做好房屋解押手续以满足办理产权过户的条件时，刘某并未积极履行。 9月，由于刘某未办理房屋解押手续，导致王某无法取得产权，双方因此发生纠纷。随后，王某向杜集区法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖居间合同》，刘某返还首付款并承担违约责任等。刘某辩称，《房屋买卖居间合同》系中介公司提供的格式合同，合同中关于“贷款业务审批通过后三日内，办理产权过户手续” 属于无效约定。 法院经审理认为，当事人依法自愿签订的《房屋买卖居间合同》，合法有效，合同的约定对当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。刘某关于三日内协助办理过户的约定为格式条款，应当认定为无效条款的辩称，不能成立。王某按照合同约定向刘某支付了购房首付款，刘某对于王某的银行贷款已过审批属于明知状态，且中介公司也已催告其需对房屋尽快解押，王某才能对房屋进行下一步正常交易，但刘某却表示通过诉讼解决。据此，刘某的行为明显属于怠于履行合同的义务构成违约。 法院判决，解除王某与刘某签订的《房屋买卖居间合同》，刘某返还王某购房款20万元，同时承担违约金、保全费、律师费合计3万元。宣判后，刘某不服提起上诉，二审作出驳回上诉，维持原判的判决。 法官说法：民法典第四百九十六条、第四百九十七条分别规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。” 涉案《房屋买卖居间合同》虽为中介公司提供，但中介公司作为提供居间服务的中介机构与该条款约定的义务无直接的利害关系，不存在加重、限制刘某主要责任的情形。相反，作为房屋交易的直接利害关系人，该条约定对王某与刘某具有同等的约束力，双方不履行合同约定的义务均需承担违约责任，所以刘某关于格式条款的抗辩不成立。（通讯员 丁忆春）